2024 年美国农业土地市场将充满弹性
尽管大宗商品市场下滑、利率上升和通货膨胀的压力越来越大，但进入 2024 年，土地市场似乎仍将保持过去三年的价值增长。
主要由大宗商品市场强劲推动的土地价值较一年前大幅上涨的趋势已经放缓，但这些价值仍在维持，农民国家公司过去六个月的销售业绩就证明了这一点。买家对中西部优质农田的需求仍然强劲，而待售土地的供应仍然有限。
Farmers National Company 房地产业务高级副总裁 Paul Schadegg 表示：“这些因素进一步影响供需情况的动态，并且仍然是支撑 2024 年初当前价值的重要因素。”
买家是谁？在近 80% 的交易中，成功的农田买家仍然是当地农民/经营者。在过去的几年里，可用现金在买家如何竞标土地销售方面发挥了重要作用。
“正如堪萨斯城联邦储备银行最近的农业信贷调查所概述的那样，当前市场运营商的股权头寸在过去一年中有所收窄，贷款有所增加，”沙德格说。
随着贷款的增加，利息支出也随之增加，这将减少农场经营者来年潜在的农场净收入。
是什么继续激励土地买家？农场经营者和土地投资者之间的购买动机各不相同，因为农场经营者通常对非常适合其经营、与其他拥有的土地相邻或具有历史联系的土地感兴趣。土地投资者通常寻求投资回报、投资组合的多元化或潜在的通胀对冲。
“这两类买家的一个共同动机是，由于农业土地价值的历史性升值，土地已被证明是一种宝贵的资产。继 20 世纪 80 年代的农业危机之后，过去 25 年里，平均土地价值经历了稳定增长。在强劲的农业经济下，Farmers National Company 预计这一趋势将持续下去。”沙德格说道。
什么动态会影响土地价值？大宗商品市场和投入成本将在短期内影响土地价值。当农场经营者制定 2024 年种植计划和扩大经营规模的购买决策时，关键词将是盈利能力。全国范围内的利率下降和通胀下降将为资产负债表带来一些积极的曙光。
然而，当前的世界冲突、地缘政治事件和美国政治进程有机会对农业经济和随后的土地价值产生积极和消极的影响。
公司统计数据仍高于 5 年平均水平。在运营方面，Farmers National Company 于 2023 年在中西部地区完成了近 700 笔交易，销售额达 6 亿美元。
“超过 55% 的交易是通过公司拍卖进行的，提供了真正的市场曝光度。虽然这低于 2021 年和 2022 年设定的非凡速度，但仍高于公司五年平均水平。这些强劲的销售业绩真正证明了我们在该领域的专业代理商和经理以及他们对实现客户农业地产营销目标的承诺。”
进入 2024 年。Farmers National Company 的土地拍卖和挂牌项目不断增加，其数量在新年伊始非常典型。许多土地所有者决定利用当前的土地价值优势，并将其出售给拥有大量积极买家的市场。
与此同时，其他土地所有者也考虑了其土地资产当前的升值，并确定除了土地之外没有更好的投资。这些土地所有者正在决定保留所有权并进一步限制进入市场的可用房产。
“Farmers National Company、我们的代理商和经理在美国 29 个州销售农业房地产资产。这些地区的房地产活动、价值和预期各不相同，但总体而言土地价值稳定，预计将持续到 2024 年，”Schadegg说。
区域土地价值报告
总体而言，在农民国家公司贸易区的所有地区，工作人员发现土地价值在过去六个月中保持稳定。有一些高于市场的特殊销售，以及一些略低于市场的低质量产品。但在每个地区，销售经理都报告说，土地市场目前在去年设定的价格水平上保持强劲。
东部地区：印第安纳州、俄亥俄州、密歇根州、肯塔基州
Farmers National Company 东部地区区域销售经理 Jay Van Gorden 表示，他认为 2023 年下半年整体土地销售价值仍然强劲，尽管与之前相比，该地区大部分地区的待售房产数量有所减少两年。
“该地区大部分地区的优质土地保持强劲，但可耕面积或土壤质量较低的土地略有减弱。地理位置和竞争往往会推动销售，例如 8 月份在伊利诺伊州圣克莱尔县举行的 Farmers National Company 拍卖会上，位于伊利诺伊州贝尔维尔边缘的 120.49 英亩优质土壤以每英亩 18,000 美元的价格出售。初夏在印第安纳州吉布森县拍卖了 80 英亩的中等质量农场，拍卖价格高达每英亩 13,400 美元，”Van Gorden 说道。
中东部地区：伊利诺伊州和威斯康星州
Farmers National Company 中东部地区副总裁 Nick Westgerdes 表示，自 2023 年夏末以来，土地出售价值已达到稳定水平。
“许多农场的销售仍处于历史最高水平；然而，破纪录的销售现在很少见。在过去的几个月里，我们看到多次拍卖‘无售’，这表明卖家和买家的期望并不像以前那样一致，”韦斯特格德斯说。“与 2022 年相比，伊利诺伊州 2023 年土地销售总量下降了约 35%。目前我们地区大多数经纪人的看法是，2024 年价格将持续趋于平稳和稳定。 。我们预计 2024 年土地价值不会大幅下降或大幅上涨。”
中部地区：爱荷华州
Farmers National Company 区域销售经理 Tom Shutter 表示，该地区在 2023 年下半年再次出现大量销售量。继年初销量减少之后，Farmers National Company 收获前和收获后的农产品销售出现周期性回升，其中大部分销售发生在 11 月和 12 月。
“全州的价格相对平稳，但会根据地点和农场的质量而波动。质量较低的房产或有改善需求的农场在公开拍卖中继续苦苦挣扎，通常会遇到较小的买家群体，甚至出现一些无法出售的情况。相反，农民和当地投资者对优质房产的需求继续强劲，销售价格超出了代理商和卖家的预期。尽管天气异常干燥，但许多地区（不包括爱荷华州中东部和东北部）的整体单产仍好于预期，这有助于在年底前提振当地市场的乐观情绪。”Shutter 说道。
Shutter 补充道，进入 2024 年，买家感到焦虑。
“许多土地投资者正在关注不断打破新纪录的股市、货币市场的强劲回报以及每蒲式耳现金谷物价格下跌近 2 美元，买家对在特定房产上的超支持谨慎态度。尽管如此，仍有相当数量的土地将在春季播种前投放市场，我们预计在可预见的未来，对优质土地的需求将保持强劲。”
南部地区：德克萨斯州、俄克拉荷马州和阿肯色州
农民国家公司南部地区（包括德克萨斯州、俄克拉荷马州和阿肯色州）对优质农田、牧场和林业面积的需求依然强劲。然而，Farmers National Company 南部地区助理副总裁泰勒·安布罗斯 (Tyler Ambrose) 指出，房源数量有限。
“过去六个月的亮点包括出售德克萨斯州贝利县的一个旱地农场，售价为每英亩 1,000 美元。阿肯色州门罗县另一处 253 英亩的灌溉农田农场以每英亩 5,344 美元的价格出售。在德克萨斯州东部的切罗基县，我们的团队以每英亩 4,005 美元的价格出售了一块松林林地，”Ambrose 说。“我们很高兴能够在德克萨斯州东南部、阿比林和米德兰引入新代理商，继续在德克萨斯州进行房地产扩张。”
中南部地区：堪萨斯州、科罗拉多州东部和密苏里州西部
Farmers National Company 2023 年业绩强劲，9 月、10 月和 11 月整个中南部地区销量大增。
“总体而言，我们继续看到堪萨斯州、密苏里州西部、科罗拉多州东部和内布拉斯加州中南部的房地产价格持平。优质农田仍然以高价出售，我们的联播、现场和在线拍卖继续非常成功，”Farmers National Company 中南部地区销售经理 Steve Morgan 说道。“平均至低于平均水平的农田价格已经出现疲软，我们早在 7 月份就预计到了这一点。堪萨斯州中南部（主要是威奇托周边和北部）一直是一个非常强劲的市场，我们 9 月份拍卖的 1,437 英亩以上土地的总售价为 7,903,309 美元。在那次拍卖中，一个 80 英亩的农场以每英亩 7,400 美元的拍卖日高价成交。其他值得注意的销售包括密苏里州萨林县和拉斐特县的 873 英亩土地，总价值超过 1200 万美元。密苏里州金特里县、诺达威县和安德鲁县出售了 3,317 英亩土地，总价值超过 2,200 万美元。”
西部地区：内布拉斯加州西部、堪萨斯州西北部和科罗拉多州东北部
过去六个月，内布拉斯加州西部、堪萨斯州西北部和科罗拉多州东北部的农地市场表现出好坏参半的趋势。优质农田销售依然强劲，价格维持高位。然而，Farmers National Company 区域销售经理科尔·尼克森 (Cole Nickerson) 表示，质量较低的土地或存在固有问题的土地略有折扣。
“受牛价上涨的推动，牧场销售强劲。尽管如此，由于利率上升和农民盈利能力下降，市场仍面临挑战。与近年来创纪录的增长相比，这些因素减缓了市场的增长。从本质上讲，虽然优质农田继续卖得最高价格，但内布拉斯加州的整体土地市场正在努力应对经济因素，这些因素抑制了前几年的增长速度，”尼克森说。
最近的一些销售亮点包括：
- 内布拉斯加州卡斯特县 159.36+/- 英亩的灌溉农田于 2023 年 11 月 29 日在联播拍卖中以每英亩 10,100 美元的价格出售。
- 内布拉斯加州博伊德县 308.51+/- 英亩的旱地农田和休闲用地于 2023 年 11 月 8 日联播拍卖中以每英亩 10,000 美元和 10,100 美元的价格出售。
- 内布拉斯加州希区柯克县 160+/- 英亩的灌溉农田于 2023 年 10 月 23 日在联播拍卖中以每英亩 6000 美元的价格出售。
中西部地区：内布拉斯加州东部和爱荷华州西部
Farmers National Company 区域销售经理 Chanda Schering 表示，内布拉斯加州东部和爱荷华州西部的土地价值大部分保持稳定。
“农业界围绕过去一年的利率上升以及这将如何软化市场进行了很多讨论。但似乎仍有大量现金买家愿意并且能够以当前价值增加他们的土地投资组合，特别是当土地位于靠近他们当前业务的理想位置时。这在锡达县最近的一次销售中就可见一斑，当时四分之一的旱地售价为每英亩 14,800 美元，道奇县最近另一次出售的 73 英亩灌溉地的价格为每英亩 17,500 美元，”Scheuring 说。
北部地区：达科他州和明尼苏达州西部
考虑到可供出售的土地数量减少，Farmers National Company 达科他州区域销售经理 Troy Swee 预计，随着该行业进入 2024 年春季，土地价值将保持稳定。
“考虑到当前的农业经济，农田的销售情况仍然非常好，但买家比 2022 年和 2023 年更具选择性。土地可能在 2022 年秋季达到顶峰；然而，现在仍然是出售房产的好时机，当地农民和投资者仍然踊跃参加我们的拍卖，”Swee 说。
销售重点包括南达科他州沃尔沃思县和波特县的 1,270 英亩土地。这份优质农田清单分为六块土地，平均每英亩 5,550 美元。南达科他州特纳县的另一场拍卖中，313 英亩高度可耕的农田售价为每英亩 8,418 美元。
